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                                商業地產的未來——盛宴還是剩宴
                                2013-1-16  字體:[]

                                2010年至今,以平抑房價為目標的房地產宏觀調控系列政策和住宅限購限貸已經持續了將近三年。住宅領域的投資泡沫被擠壓、限制之后,撤出的資金在房地產其他領域左突右沖,流向了商業地產、旅游地產、工業和產業地產等諸多領域,而其中商業地產特別是城市綜合體,成為發展最迅猛的投資方向。

                                城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的多項功能進行組合,并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體越來越代表了一種現代都市的生活方式。

                                在中國把城市綜合體做到最大規模、最高水平的開發商當屬大連萬達,萬達廣場幾乎成為了城市中心的代名詞,從一代、二代到三代,萬達在實踐中逐漸摸索出來的成功商業模式,正在不斷地被自我復制,被他人仿效。萬達廣場這塊金字招牌已經成為大連萬達打開任何一個城市房地產市場的敲門磚,撩撥著地方政府招商引資的神經。

                                【商業地產開發熱潮】

                                隨著2007-2008年房地產宏觀調控對住宅的打壓,更多開發商開始轉向商業地產開發,商業新開工增速超過了住宅。2010年以后,新一輪房地產宏觀調控導致住宅新開工增速大幅下滑,但我們看到商業新開工增速回落速度明顯好于住宅,受調控沖擊的影響也更小。

                                【過剩的隱憂】

                                根據世邦魏理仕的調查數據,全球面積最大的3個在建購物中心都在中國。此外,在建購物中心規模排名前十的城市中,中國占了8個。

                                天津

                                天津在購物中心建設方面是全世界最繁忙的城市。天津目前約有16個在建的購物中心項目,面積總和達245萬平方米,相當于20個北京的新光天地,大于巴黎和莫斯科外其他任何一個歐洲城市現有購物中心的面積總和。

                                沈陽

                                沈陽的購物中心建設排名全球第二位。沈陽也是中國對俄羅斯、日本以及朝鮮和韓國的貿易中心。目前有18個購物中心開發項目在建,總面積218萬平方米。

                                成都

                                成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。從2010年龍湖、保利、華潤、中糧、富力等一線房企大力進軍開始,2011年底成都的商業綜合體項目已突破100個,大多數體量都在10萬平方米以上。未來更有1000萬平方米以上的商業項目入市,以成都加上周邊區縣的1000多萬人口,人均商業面積將達到1平方米。

                                深圳

                                從2010年至今,深圳新開工的商業綜合體項目已有18個,商業總建筑面積約160萬平方米, 2012年內深圳將面市的商業綜合體有10個,總建筑面積約71萬平方米。還有一個可供對比的數字是,深圳2011年全年成交的一手商鋪面積僅19萬平方米,深圳目前仍有85萬平方米一手商鋪未成交。

                                特區外以龍崗為例,僅在轄區連接市中心的深惠路兩側,龍崗在五年內就要規劃建設萬科廣場、星河時代購物公園等12個商業綜合體。深惠路龍崗段總長度約36公里,按照12個商業綜合體計算,這意味著5年后深惠路兩側每3公里就會有一個商業綜合體。

                                其他城市

                                杭州在建的100個城市綜合體已完成41個,昆明開發規劃的城市綜合體項目達12個,合肥在建的城市綜合體超過20個。

                                不光是省會城市,這樣的建設狂潮還在一些小城市里上演。廣東惠州,一個常住人口僅115萬的城市里,大型購物中心的總建筑面積超過了60萬平方米。

                                武漢:一座城市,六個萬達廣場

                                武漢市擁有6座萬達廣場,投資總額超過400億元。其中3座已建成,其余正在建設中。除此以外,萬達集團還計劃在漢陽、青山各開一家,終極目標是在未來三四年內,讓武漢出現10個萬達廣場。

                                江漢路萬達廣場 ,總建筑面積14萬平方米
                                   菱角湖萬達廣場,總建筑面積50萬平方米
                                   積玉橋萬達廣場(在建),總建筑面積62萬平方
                                   沌口萬達廣場,總建筑面積44萬平方米
                                   東湖萬達廣場(在建),總建筑面積330萬平方米
                                   丁字橋萬達廣場(在建),資料不詳

                                【地方政府助推城市綜合體開發】

                                曾幾何時,諸如北京國際貿易中心、西單大悅城、上海恒隆廣場、新天地、深圳華潤萬象城、廣州天河城等等這些城市綜合體和商業地產成功案例深入人心,引得二三線城市的地方政府和開發商都對城市綜合體興趣盎然。但是,如今二三線城市對綜合體的追逐,更多是來源于對一線城市綜合體的簡單復制,隨著城市化進程的加快,一線城市很難再有大量中心地塊供應,因此,二三線城市成為開發商的發展重心。

                                在各個地方城市新區開發熱潮的跟風助推作用下,中國的城市綜合體開發建設正在形成二三線城市甚至是四線城市最為積極熱情的"特異現象"。目前顯見的是,雖然經濟還沒有發展到一線城市的水平,但國內很多二三線城市綜合體的體量規模已經達到甚至超過了一線城市。

                                城市綜合體成為眾多城市新區開發建設的龍頭項目,但城市新區恰恰并不是最適合城市綜合體開發的選址區位。"按商業發展思路,城區先是有人住,后有產業,再有寫字樓,再有商業。而現在地方政府在規劃新區城市綜合體的時候恰恰是反其道行之,先建綜合體,先有商業,再培養人氣。"盡管違背商業開發順序,但地方政府看重的是政績顯著,如此一來,很多商業先行的新區城市綜合體都是外表氣勢恢弘,宏偉壯觀,內在卻是人氣冷落、經營慘淡的商業"空城"。

                                【電子商務對傳統商業業態的巨大沖擊】

                                2010年11月11日,當天淘寶網單日交易額達到19.5億元。這一數據超過北京、上海、廣州國內三個一線城市的單日社會消費品零售總額。來自統計局的數據顯示,11月,北京市平均每天零售總額是18.91億,上海是16.8億,廣州是14.04億。

                                到了2011年,僅僅一年時間,淘寶網單日成交額最高達到43.8億元,發生在12月12日,超過北京和上海兩個城市單日零售業銷售額之和。

                                北京、上海、廣州這三個一線城市,無論是從商圈的數量還是商品的種類,其商業的發達程度在全國數百個城市里毋庸置疑?,F在,以淘寶為代表的一種新商業形態正在改變這種現狀。電子商務打破了地域限制,打通商品流通渠道。淘寶網8億的在線商品,讓即使在中國最西部的人們也可以與北、上、廣居民面對同樣豐富的商品。

                                電子商務在中國爆炸式的發展,給傳統商業帶來了前所未有的沖擊,網絡購物提供的選擇多樣性、購買便利性、比價優勢等等購物體驗都是傳統商業無法比擬的,隨著人們現代生活節奏的加快,傳統購物方式的時間成本、交通成本等因素將使越來越多的人傾向選擇網絡購物,而傳統銷售方式的租金成本,人工成本也將促使更多商家開辟網絡購物平臺。在網絡購物方式可替代的消費商品領域,傳統商業業態的生存空間將會越來越狹小。

                                【萬達廣場的新問題】

                                作為國內商業地產特別是商業綜合體老大企業的掌門人,王健林剛剛在萬達商業年會上坦言萬達廣場出現了三個問題。

                                首先,客流增長在下降,在今年消費形勢更為嚴峻的情況下,萬達廣場今年全國平均的增長速度,由之前兩位數掉到了個位數。

                                其次,單個顧客的消費量在下降,算上超市、百貨、服裝、餐飲、娛樂等,若去年萬達廣場單個顧客消費額是100元,今年大概就是90多元的水平,再算上3%到4%的通脹因素,下降非常明顯。他由此判斷,顧客消費意愿甚至消費能力均在下降。

                                第三,今年商家開店計劃有較多調整,甚至可以說較大幅度的下降,特別是跨國連鎖企業。2011年以前,給多少店開多少店,甚至幾家連鎖企業搶一個店,可今年很多連鎖企業大幅度調整自己的計劃,這種現象不是一家兩家。

                                事實上,王健林所說并非萬達廣場一家的難題,而是整個商業地產面臨的問題和困難。

                                【風險與警示】

                                近幾年中國商業地產快速發展主要基于以下幾個原因:

                                1、中國人收入水平和消費水平的提高。

                                2、城市化帶來的房地產行業整體繁榮,同時由于住宅領域的調控政策擠壓,導致大量資金轉而投向商業地產。

                                3、以萬達廣場為首,包括華潤、中糧、凱德、寶龍等城市綜合體模式的成功示范效應,吸引眾多開發商投身商業地產開發。

                                4、各地政府新城建設的引導和助推作用。

                                以上幾個因素導致中國房地產領域自2009年以后,出現了商業地產特別是城市綜合體的空前繁榮。但商業物業供給的短期集中釋放,很可能在一段時期內超越區域的經濟發展水平和消費需求增長水平,因而造成商業地產供過于求的泡沫形成。如果考慮到2012年面臨的中國宏觀經濟增速下滑風險,以及近2-3年電子商務飛速發展給傳統商業帶來的強力沖擊,未來商業地產(商業綜合體)很可能會經歷一個長期而艱苦的消化過程。

                                【商業地產開發的未來】

                                伴隨中國經濟的結構調整,從投資拉動向消費拉動的轉變,從側重外需到側重內需的轉變,整體上城市商業地產仍有相當廣闊的發展空間,但局部城市、局部區域供給過量也是不容忽視事實。

                                未來的商業地產開發應當更加注重秉承謹慎和理性的原則,認真調研分析目標項目所在城市的商業地產供求關系,遴選適合投資的城市和商圈。機會總是存在的,但能否抓住機會、規避風險則取決于我們對市場的把握和正確的選擇。

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