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城市工業區改造將釋放巨大紅利

日期:2021-09-20 打印 字體:

        2021年9月18日,由中國建筑科學研究院、全聯房地產商會主辦,中國建筑科學研究院有限公司、全聯房地產商會城市更新分會等承辦的第十三屆全國既有建筑改造大會在上海召開。


        本次會議主題為“城市更新與建筑改造助力人民美好生活”,公司黨委書記、董事長柴志坤結合分會成立四年來在城市更新領域的推進工作和天鴻控股多年的實踐經驗,就城市更新的類型、特征、機會以及案例等內容,做了題為《城市工業區改造探討》的主題分享。


        關于城市更新和傳統房地產的區別,他認為,城市更新不是一個城市外延式的發展,而是利用城市既有空間、既有土地進行的提升,老工業區的改造、新工業區的提升都將在其中扮演重要角色。相較于城市快速建設階段,我們有明確的發展目標,就是做大規模,做大城市GDP,提高城市化率;城市更新階段的目標是多元化的,組織模式也將進行非常大的調整。政府希望通過這樣的調整,不再依賴土地財政,而是依靠良性資產和企業稅收,維持城市的運維和持續更新。


       基于這樣的大背景,城市更新將大有可為。中國絕大部分發達城市工業用地占比較高,平均在25%~35%,廣州和深圳達到36%和32%的水平(這一比例近些年沒有變化,但是絕對數值在增加,這個增加的過程就是城市面積、城市規模擴大的過程)。進入城市更新階段,如果農業用地不做大幅度征收變成城市用地,占比較高的城市工業區改造將釋放巨大的土地紅利。目前,國家出臺了很多優惠政策,包括保護城市工業遺產/歷史風貌、提升建成區土地使用效率、引入現代化新型產業更新內容等等。


        因此,在產業結構調整和產業空間重構的雙重作用下,工業區改造成為城市更新多元化目標實現和城市發展內涵式增長的主要路徑。目前工業區改造主要有三種類型:一是拆除重建。這種方式可以大幅提升城市面貌,完善配套功能,增加土地財政收益,目前是工業區改造的主力類型。但問題也顯而易見:容易破壞城市肌理,對城市傳統基因產生一定影響,部分項目過度重視土地收益造成區域發展不可持續等。第二類是有機更新。這種模式在北京、深圳、上海等發達地區以及中部一些發達城市,已經有很多優秀的案例。這些項目讓歷史建筑得以保護,讓城市風貌得以延續,讓一些新型的文創企業有很好的發展空間,還特別適合小資本介入,因此非?;钴S。但也存在標準不夠完善、方案積累不夠豐富、改造手續合規性存在隱患等問題,而且這些項目多采用二房東模式,增加了收益的不確定性。第三類改造升級。把老廠房改造升級為新型產業用地,做成靈活的工業用地M0M1A、配建保障房等,在不大拆大建、不改變原來產業用地性質的同時,做到產業升級,為城市創造更好的空間。這些項目在區域統籌、資源整合、資源利用方面還有提升空間,也在著力推進新的模式。


        柴總認為,工業區改造要避免過程中的的大拆大建,避免回到傳統房地產開發的老路上;而應做好區域統籌,以產業發展為底層邏輯,發揮傳統產業與新興產業的聯動作用,兼顧改造的綜合性和系統性要求,同時推動各方參與主體的深度結合,實現新舊動能的轉換發展。


        最后,柴總以天鴻操盤的“鄭州高新區產城更新項目”為例,介紹了在二三線城市進行大面積老舊廠區的綜合改造升級模式。這一模式的核心在于企業與政府結合搭建平臺,分別負有建設職能和后期產業導入、投資運營職能,共同支撐片區后期建設、運營階段的長期發展。這一模式能夠使更多的企業通過平臺參與到國家鼓勵的如智慧城市、碳中和等產業中來,更好地把握住戰略層面的新機會、新組合,并能夠給企業帶來資金和市場。


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